本文来自微信公众号： 真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，头图来自：AI 生成
有没有发现，房票安置正在以更快的速度全面在上海铺开。这件事还有一个背景值得交代——那就是上海在这两年启动 "巨量拆迁旧改"。
还有就是：根据上海政府制定的 2026-2028 城市更新方案，接下来的 2026 年，上海全市将启动全面的城中村旧改。
也就是说，明年开始上海又将产生大量的动迁户，不管是郊区还是市区，保守估计小几万名。
而以往上海城中村旧改有两种补偿方式：一种是安置房，另一种是货币。现在让事情变得不一样的地方在于：上海今年在以往两种补偿方式中，又增加了一种全新的补偿政策。
从安置房直接过渡到商品房市场——就是房票安置。并且未来极有可能会在上海全市范围内全面铺开，成为主流方式。
房票安置可以看作是一张有时效性的"购房代金券"或"奖励补贴"，未来手拿房票进入楼市买房的动迁户，只增不减，只会更多。
这也将会成为未来上海楼市的一个全新变量！
一
市区也不例外，徐汇动迁也开始发房票了。
简单回顾一下房票安置在上海铺开的时间线：2024 年 6 月，金山发出上海 001 房票，并给予购房金额的 7% 作为现金奖励。
后来，青浦和嘉定跟进，涉及的房源数量也越来越多，房源要求也有所放开，从现房，到 6 个月内竣工楼盘均可。
房票安置被视为上海为了帮助外环外新房市场去库存的一大手段，很多人猜测是属于为郊区定制的政策工具。
而这两天，连市区的徐汇也开启了动迁的房票奖励制度了，不仅如此，作为上海楼市半壁江山的浦东也在早前发布过房票安置的试行文件。
可见，房票安置全面在上海铺开的可能性变大，它不再仅仅是"郊区去库存工具"，而是"全市楼市结构性调整的杠杆工具"。
这次徐汇江南新村的房票安置政策，还有几大创新。简单来说，就是放宽条件，采用"全域可选 + 一二手通兑"模式，这种模式未来也极有可能全市铺开。
1. 房源池的地域范围，扩大至全市
换句话说，从之前的"区域内流动"变成了"全市范围流动"，未来江南新村拆迁户选择房票奖励，可以在全市范围内选房。
2. 不再只刺激新房，而是一二手联动
对比前几个郊区的房票政策，这次徐汇的房票不再定向要求购置新建商品房，而是在规定的时间范围内，可拿房票直接购新房或二手房，都有补贴。
3. 购房时间线也拉长
从今年年初到未来 18 个月都有效，对比之前的 6-12 个月内必须购房，缓解了时间焦虑。
如果在这两年有买房计划，假设他选择在徐汇购买一套二手房或者新建商品房，面积约为 80㎡，那么他将得到房票奖励为 16 万，过期无效。
江南新村的总户数为 1187 户，部分居民已经提前购房，并享受补贴。
可以看到，上海动迁的房票安置政策，是一区一策来制定的。
很明显地，对于郊区新房市场提振大于市区，因为郊区置换的成本更低，有些不仅拿了房票买了更大更好的新房，剩下的差额还有现金补贴。
对于市区置换成本相较更高，2000 元 / 平的房票奖励不算很高，有可能客户也会流向郊区。
而不管怎么样，我们今年看到上海政府在房票安置上的推进速度和决心。
从徐汇房票开始，标志着房票制度真正从郊区向市区渗透，正式上升为全市策略了。
二
上海为什么会要全面开启房票安置？
回到文章开头，此时上海的城市更新正处于要全面提速的阶段。
首先，房票安置可以有效缓解城市旧改带来的资金压力。
民建上海市委网站上，有提到一个数据，关于上海城市旧改的资金缺口其实是很大的。
从"两旧一村"改造的结果来看，2018 至 2022 年间，仅中心城区成片二级旧里以下房屋征收总费用就接近 7000 亿元。
未来三年，上海将要全面启动的城中村改造数量为 66 个，遍及全市的郊区和市区，体量远远超过"两旧一村"。
它们不仅体量大、权属复杂、资金平衡难度更大。但城中村旧改这件事，是上海接下来十五五期间的重点，板上钉钉，不得不做。
而房票安置一定程度上降低动迁资金成本，缩短安置周期。
政府无需再垫付数十亿资金建设安置房，拉长资金周期，未来还叠加后续安置房小区的物业管理等隐形成本。
将原本用于建设安置房的资金，转化为即时流通的购房补贴，既加速了旧改进程，又避免财政资金长期沉淀和投入，让安置成本在楼市形成内循环，而非流入股市或者其他城市。
资金是一方面，房票安置也节约了城市的土地成本。
未来的城中村旧改项目，如果大部分通过房票安置模式而不是安置房模式，将会有大量的土地释放出来。不管是建设产业园也好，商业也好，都对于郊区的城市配套有所补充。
从而，郊区也不再会有更多的动迁大居被建造出来。
最后，上海郊区楼市的冷清也为房票安置提供了必要的条件。
大家想象一下：如果现在不是楼市下行周期，如果上海新盘依旧存在大幅价格倒挂，积分制，摇号入围等等。
房票安置根本就没有存在的必要，因为新房供不应求，市场自己消化就好。
而现在楼市进入的是，供需转换时代。
从需求方角度来刺激购买力，才是上策。本质原因还是上海新房的库存压力太大数据显示，崇明、金山、奉贤等远郊商品房去化周期，曾最高超过 30 个月。
所以，这也是房票安置能够在这个时代下，顺势诞生的原因。
一边开发商积压的库存压力得到有效缓解，另一边政府启动城中村旧改的资金和时间压力都变小。
另外，居民也受益，选择房票安置基本上都有额外补贴。
金山 7%，嘉定 8%，浦东航头项目甚至达到 15%，大几十万的现金赤裸裸放在眼前，不心动是假的。
不得不说，房票安置是一箭三雕的精准好政策。
三
房票安置将会如何改变上海楼市？
要回答这个问题，我们得首先搞清楚一个前提：未来的动迁户中，会有多少比例的居民选择房票安置。
如果大家对房票并不感冒，其实也无从谈论所谓的改变还是不改变了。
但目前能看到的反馈都相对积极，尤其是郊区，房票安置的吸引力是更高的。
网上数据显示，在嘉定彭赵村的 268 户动迁户中，超过 140 户居民计划使用房票购房，占比达约 52%。而单户按照平均 330 万元的额度计算，可形成近 4.6 亿的新房市场购买力。
这对于今年分化明显的上海新房市场来说，绝对会是一大振奋。
第二个问题是那些郊区不好卖的新房，有没有真的因为房票安置带来去化的提升。
上海中原地产测算显示，房票可将远郊局部去化周期缩短 3-6 个月。
位于南翔的某新盘项目，约 30% 成交量来自房票客户。
我们设身处地的思考，本区置换一直是上海动迁户的主流方式。对于土著来说，去市区买房不现实，留在本区更方便。
而现在又有产品更优，价格也优惠的新房选择，叠加各种奖励刺激，提升购买总价覆盖范围。
因此，可以判断未来上海郊区动迁，选择房票安置能成为主流。
若按 2025 – 2027 年全市 66 个城中村、5.2 万户测算：即便只有一半选择房票安置，也足够形成未来上海新房市场的重要力量。
而对于市区来说，目前徐汇给到的政策力度，说实话有限。每平米 2000 元的补贴，叠加各种奖励，可能没办法直接置换本区的优质新房，毕竟徐汇新房如今在上海不仅难抢还很贵。
但可以刺激其他区的新房成交，还有徐汇区域内优质二手房流通，而那些卖了二手房的房东，也有可能再次进入新房市场。
因此，一二手，因为房票带来的联动，此时具象化了。
别忘了上海的五大新城也有人口导入的目标，而上海郊区的主要商品房供应就在新城区域内。
因此房票安置也有利于市区人口疏散和五大新城人口导入。
最后，更深远的影响是产品供给结构优化。
以往远郊楼盘多以小户型产品为主，而为了匹配房票用户需求，倒逼如今郊区开发的房企转型改善产品。
如今上海动迁户，对于居住品质的需求有较大提升，而现在上海楼市新房进入卷产品时代。
选择房票动迁户，可以选择新一代商品房，甚至未来的第四代住宅都有可能。
房票安置带来的唯一负面影响，对郊区的二手房又会是一次价值冲击，现有的所有政策都利好新房去化，老破小二手再次成为牺牲品。
四
如果上海房票安置这件事上，现在看着或许只是小试牛刀。
毋庸置疑，未来会慢慢铺开，全面渗透。
目前看到的政策都是比较灵活的，也就是给到市民选择的自由权，提供动迁补偿的更多选项。
现阶段用更多奖励的方式，让大家更愿意选择房票安置或奖励，进入置换链条上。
而当楼市置换链条能够滚动起来，市场活力才会激发。
对于今年太过冷清的上海郊区新房市场来说，也很有可能是接下来的最大的窗口期了。
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